Pozwolenie na budowę – kiedy jest wymagane i jak je uzyskać?

Planujesz budowę własnego domu? Zanim na działce zostanie wbita pierwsza łopata, musisz dopełnić wszystkie urzędowe formalności. Ale uwaga: może być tak, że wcale nie potrzebujesz pozwolenia na budowę. O tym, jakie projekty go wymagają i jak je w razie potrzeby uzyskać, przeczytasz poniżej.

Kiedy potrzebne jest pozwolenie na budowę?

Aby wybudować wymarzony dom, musisz mieć zgodę na jego budowę. Rzecz w tym, że istnieją dwie drogi urzędowe; o jednej wie każdy, ale z istnienia drugiej wiele osób nie zdaje sobie sprawy. A jest ona dużo szybsza. 

Zdobycie pozwolenia na budowę jest tą dłuższą procedurą. Inwestor składa wniosek do starostwa powiatowego lub urzędu miasta wraz ze wszystkimi dokumentami dot. projektu. Urząd, w ciągu maksymalnie 65 dni (wg rządowego portalu gov.pl, w 2022 r. średni czas oczekiwania dla domu jednorodzinnego wynosił 46 dni), wydaje decyzję: czy projekt może zostać zrealizowany, czy nie. Dopiero potem można przygotowywać się do prac budowlanych.

Od kilku lat, zgodnie ze zmianami w prawie budowlanym, pozwolenie jest konieczne, gdy:

• obszar oddziaływania domu wykracza poza działkę, na której dom został zaprojektowany i tym samym może np. ograniczyć możliwość zabudowy sąsiednich działek;

lub

• działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody; wtedy urząd musi najpierw ocenić, jaki może być wpływ całej inwestycji na środowisko.

Jeśli żaden z tych warunków nie dotyczy Twojego projektu – nie musisz wnosić o pozwolenie; wystarczy, że zgłosisz budowę domu.

Pozwolenie nie jest wymagane także w przypadku mniejszych budynków gospodarczych, na przykład garaży. Jeśli planujesz taki postawić na swojej działce – sprawdź nowoczesne bramy do garażu w naszej ofercie!

Zgłoszenie budowy a pozwolenie – jaka jest różnica?

Zgłoszenie budowy wygląda bardzo podobnie do wniosku o pozwolenie – inwestor składa w urzędzie ten sam zestaw dokumentów, z tą różnicą, że zamiast prosić o zgodę na budowę, jedynie informuje urząd o jej planach. 

Jeżeli w ciągu 30 dni od zgłoszenia urząd nie udzieli żadnej odpowiedzi, oznacza to tzw. milczącą zgodę na rozpoczęcie realizacji projektu. Jeśli projekt nie będzie spełniał wymogów albo wniosek będzie niekompletny – urząd wyrazi sprzeciw (od którego można się jeszcze odwoływać).

Pamiętaj: i pozwolenie na budowę, i „milcząca zgoda” są ważne przez 3 lata od ich uzyskania. Za ich uzyskanie nie trzeba też nic płacić, jeśli budujesz dom jednorodzinny i planujesz prowadzić w nim działalności gospodarczej.

Mimo możliwości skorzystania z przyspieszonej procedury wiele osób i tak wnosi o pozwolenie na budowę. Z bardzo prostego powodu: w trakcie prac budowlanych może wydarzyć się wiele. Jeśli będzie coś trzeba zmienić w projekcie, a masz już pozwolenie na budowę – wystarczy wykonać i przedstawić urzędowi projekt zamienny, obejmujący zakresem jedynie planowane zmiany, wraz z wnioskiem o zmianę warunków pozwolenia. Na decyzję czeka się z reguły nie dłużej niż miesiąc. Gdy budujesz na podstawie „milczącej zgody”, każda większa zmiana będzie wiązała się z koniecznością wystąpienia… o pozwolenie na budowę i przejścia całej procedury od zera.

Zgłoszenie budowy będzie faktycznie szybszą opcją, jeśli masz pewność, że budowa domu będzie przebiegać od początku do końca zgodnie z pierwotnym projektem. Wielu inwestorów tej pewności nie ma.

Oczywiście, nic nie stoi na przeszkodzie, by zmienić plany dotyczące np. wyboru stolarki okiennej. Sprawdź ofertę Vetrex i zapewnij sobie pełen komfort akustyczny dzięki oknom V74!

Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

Wniosek o pozwolenie na budowę należy złożyć w starostwie powiatowym, na którego terenie znajduje się działka. W miastach na prawach powiatu odpowiednikiem będzie urząd miasta, w Warszawie – urząd dzielnicy. Wydawaniem pozwoleń zajmują się wydziały budownictwa/architektury/urbanistyki (w zależności od powiatu) – i to do nich trzeba kierować pismo.

Sam wniosek można złożyć osobiście w urzędzie lub za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. 

Przed rozpoczęciem całej procedury warto też odwiedzić rządową stronę www.gov.pl/web/gov/uzyskaj-zgode-na-budowe-domu; tam znajdziesz wszystkie informacje o tym, jak obecnie wyglądają drogi urzędowe dla pozwolenia na budowę i dla zgłoszenia budowy.

Dokumenty potrzebne do pozwolenia na budowę

Co jest najważniejsze (i najbardziej stresujące) przy składaniu wniosku? Oczywiście zbieranie dokumentów. Załączników, które będzie trzeba dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę jest sporo; niektóre mogą wymagać przejścia przez kolejne procedury. 

W przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego potrzebne Ci będą:

• Projekt zagospodarowania działki – określa granice działki, usytuowanie i obrys obiektów, które znajdują się na danym terenie, a także wyznacza obszar oddziaływania domu (w trzech egzemplarzach, jeśli składasz wniosek w wersji papierowej).
• Projekt architektoniczno-budowlany – który zawiera rysunki elewacji, rzuty fundamentów i wszystkich kondygnacji, przekroje detali, ale także opis technologii, zestawienie materiałów budowlanych oraz informacje na temat konstrukcji budynku (również w trzech egzemplarzach dla wersji papierowej).
• Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
• Zaświadczenie potwierdzające uprawnienia projektanta do projektowania domów – wydaje je Okręgowa Izba Architektów.
• Oświadczenie projektanta o możliwości podłączenia domu do istniejącej sieci ciepłowniczej.
• Wszystkie inne niezbędne opinie oraz pozwolenia – mogą dotyczyć np. budowy na terenie objętym ochroną przyrody.
• Decyzja o warunkach zabudowy – jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Pamiętaj: niezależnie, czy wnioskujesz o pozwolenie na budowę, czy tylko ją zgłaszasz  – musisz przedstawić te same dokumenty.

Jak otrzymać decyzję o warunkach zabudowy?

Zatrzymajmy się na chwilę przy ostatnim punkcie. MPZP to – w skrócie – dosyć obszerna uchwała rady gminy lub miasta, w której opisane są zasady zabudowy i zagospodarowania miejscowych terenów. To tam jest określone, czy dana działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, czy przemysłową, albo jaka jest maksymalna wysokość zabudowy. Część miast i gmin udostępnia plany miejscowe na swoich stronach internetowych lub na stronie BIPu. Zawsze możesz też złożyć wniosek o wydanie wypisu w lokalnym urzędzie.

Plany z reguły obejmują większość działek w gminie/mieście… ale nie wszystkie. Jeżeli nie obowiązują Twojej działki – zanim zaczniesz ubiegać się o pozwolenie na budowę, musisz złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy. A do tego będą Ci potrzebne kolejne dokumenty, w tym:

• mapa zasadnicza (lub ewidencyjna) obejmująca teren działki;
• określenie granic terenu objętego wnioskiem;
• charakterystyka planowanej inwestycji, z określeniem zapotrzebowania na media i sposobu zagospodarowania terenu.

Pełną listę, wraz z opisem drogi urzędowej i warunków, które trzeba spełnić, aby ustalić warunki zabudowy na działce, znajdziesz na www.biznes.gov.pl/pl/portal/ou430.

Jakie jeszcze formalności czekają Cię przed rozpoczęciem budowy?

Zgoda urzędu na budowę jeszcze nie oznacza, że możesz z miejsca przystąpić do prac budowlanych.

Musisz na przykład zdobyć dziennik budowy, w którym kierownik budowy będzie prowadził dokumentację prac. Bez dziennika nie będziesz mógł później otrzymać pozwolenia na użytkowanie nieruchomości, nawet jeśli dom będzie już czekał wykończony „jak z obrazka”. Tu nie ma nic trudnego; od 2023 r. dostępna jest aplikacja EDB, w której możesz prowadzić elektroniczny dziennik za darmo, w przeglądarce lub na smartfonie. Znajdziesz ją na stronie Urzędu Nadzoru Budowlanego.

Jeśli masz już dostęp do dziennika, kolejnym krokiem będzie zawiadomienie powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego o rozpoczęciu robót budowlanych. Wzór pisma znajdziesz w sieci, pod kodem PB-12. W zawiadomieniu będą musiały się znaleźć:

• informacja o uzyskanym wcześniej pozwoleniu na budowę lub o zgłoszeniu budowy;
• informacja o rodzaju i zakresie prac budowlanych;
• zamierzony termin rozpoczęcia prac;
• dane inwestora oraz kierownika budowy
• zaświadczenie o tym, że kierownik budowy jest członkiem okręgowej izby inżynierów budownictwa;
• zaświadczenie o nadaniu kierownikowi odpowiednich uprawnień budowlanych;
• oświadczenie projektanta o sporządzeniu projektu technicznego oraz architektoniczno-budowlanego.

Zawiadomienie ma jedynie charakter informacyjny. To znaczy: urząd skontaktuje się z Tobą tylko wtedy, jeśli będą w nim jakiekolwiek braki. Jeśli wszystko będzie w porządku, obowiązuje „milcząca zgoda”.

I pamiętaj: jakiekolwiek roboty budowlane na działce możesz rozpocząć dopiero po złożeniu zawiadomienia o rozpoczęciu prac – i nie wcześniej niż wskazuje termin podany w zawiadomieniu!Masz już pozwolenie na budowę? Jeśli tak – warto jak najwcześniej zacząć zastanawiać się na wykończeniem domu – na przykład nad wyborem stolarki. Sprawdź eleganckie i trwałe drzwi do domu w ofercie Vetrex i ze spokojem planuj dalsze prace!